见过各种降准降息操作，还是第一次见央行只针对房贷利率的。

5月20日，5年期大幅下调15个基点（从4.6%降低到了4.45%），1年期保持不变。这是继15日对“首套房贷的利率下限”降息20个基点后，再度释放楼市利好，现在首套房最低利率可至LPR-20基点=4.25%。然而这对于还没有房的人群来说，他们更加在意的是利率下降，是“真减负”还是“假省钱”？

随着本轮降息完成，央行已经在5天时间连续两次出手下调贷款利率，如此“大手笔”的动作，只有在2015年才发生过类似的事。房说君认为，有关房贷的一举一动关乎居民大部分财富，更加便宜的按揭利率会让大家“少花钱”。

其一，央行“派糖”措施下，对普通家庭意味着什么？

可能有人会质疑，单算账的话，月供其实没省多少，没必要大肆渲染吧？错！年初的时候，即便LPR已经降到4.65%，但受各城加点值不同，全国首套利率普遍达到5%以上，去年高峰期更是去到6%。

但进入3、4月，形势已经完全不一样了，央行不断催促银行放贷，甚至喊出了“金融部门不但要迎客上门，还要主动出击”这句话。由此公开给楼市“开小灶”，房贷利率下降速度，放款时间都来到前所未有的高度。

在此基础上，央行再对楼市连续2次降息，背后的呵护之意可见一斑。算笔账就清楚了。100万30年等额本息，1月首套平均利率5.56%，总利息106万，月供约5700元；现在买房，利率最低4.25%，利息77万，月供约4900元。

大家自己体会一下，4个月不到，利息少了29万，月供差不多减少了800块，几个月前买房的，多遭罪啊，而对工薪家庭来说，省下来的钱可以用在日常支出上，也不用过得紧巴巴了。具体到城市，也是根据“因城施策”来决定各地的利率水平，会不会降，降多少，都得看实际落地。

其二，房贷大松绑背后，为什么高层这么着急？

通常来说，楼市对降息是有预期的。比如每月公布的MLF作为LPR的导向，通常有MLF降，LPR降，反之不降的趋势。再比如，过去降息，只降1年期LPR，5年期不降，就算1年期大幅下降，但为了打压投机，中长期贷款的利率降低幅度非常有限。

这一次，形势完全调转过来，虽然与过去一样的是，楼市仍被区别对待，但却打破惯例，在MLF利率不变的情况下，在5天前刚刚调整首套利率下限的情况下，再次调降中长贷基准15BP，而1年期反而不变，很奇怪是不是？背后当然有更深层次的原因。

注意，进入今年后，房地产市场跌入谷底，从资金、土地端，到销售、建设端，整个市场的每一环节都很难。毫不夸张地说，留给楼市的时间不多了，4组数据可以感受一下：

1，房子卖不动：前4月商品房销售面积同比下降20.9%；其中，住宅销售面积下降25.4%。销售额下降29.5%；其中，住宅销售额下降32.2%；这一点也通过房贷反映出来，4月住户贷款减少2170亿元，同比少增7453亿元。其中，住房贷款减少605亿元，消费贷款减少1044亿元。

在楼市销售、贷款双双下行的同时，M2却保持两位数增长，说明市场并不缺钱，然而人们买房热情不再，用近期网上很火的话题来形容就是：“年轻人不愿给银行打工了”。

2，工程进度慢了：4月官方数据，施工面积、新开工面积、竣工面积跌幅都在13%以上。房子滞销，房企收不到回款，建设工程进度自然慢了下来，如果持续下去，工期延迟、交房延迟等情况就会慢慢泛滥。

3，都不拿地了：1-4月，国有土地使用权出让收入15012亿元，比上年同期下降29.8%；土地购置面积环比跌近3成。工程进度都慢了，又怎么有钱拿地？

4，房价依然在跌：统计局70城房价数据，二手房价格环比涨幅为-0.3%，已经连续跌了8个月，连一次短暂的持平都没有。价格下跌城市增加到50个。跌的最厉害的几个城市：大连-1.0%；哈尔滨-1.1%；扬州-1.2%；太原-1.6%。

从这个角度，大家也就能理解，为啥央行会这么着急在几天时间降两次利率了。基于此，很多人也发出灵魂拷问：

其三，房价会不会重走老路？

这也就回到了前文的问题：这样大手笔的动作，只在2015年发生过类似的剧情。至于会不会重复当年的历史，重走房价上涨老路？可以肯定的是：不会！房说君认为，主要原因在于，当前无论是居民杠杆率、房价收入比、住房持有比例，都不能同日而语。

更重要的是，随着当年房价迎来全国性普涨后，楼市的分化越来越显著，毕竟买房耗费的是家庭几辈人的积蓄，没有足够的实力难以支撑市场继续上涨。如今因为疫情关系，人们的收入工作都受到波及，在饭碗面前，囤房变富的执念自然会被打破。再说了，这两次降息，都将二套房排除在外，想投机，想房价涨，没有任何机会。

其四，毕竟，比房地产重要的东西多了去了

房说君认为，虽然央行降息，表面上是保楼市，实际上，是为了稳住楼市“土拍-施工-卖房-竣工”的秩序，稳住上下游数十个行业的工作机会。无论就业还是民生，无论企业生存还是基层正常运转，都是底线所在，维护这些底线，才不至于因为楼市停止，而拖累经济。

这一点，在这几个月来被反复强调，从3月16日金融委会议：有关部门要积极出台对市场有利政策，慎重出台收缩性政策。到4月29日高层会议：支持各地从实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求。再到现在央行5天内的连续信号。都指向一个结果：在稳经济和稳增长的需要面前，楼市再次被推向台前，承担起刺激经济的重任。

房说君有话说，正如央媒经济日报在5月20日报道提到的：因城施策促进房地产业良性循环和健康发展仍然是行业发展的主线，房住不炒的定位不会发生改变。央媒有13字回应了楼市接下来的走势和行动。对此，你怎么看？

本文所用图片均来自网络，如有侵权请联系删除。文章为“每日房说”原创，严禁转载抄袭，发现必深究。（撰文：小羊头）

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